上周，我国杠杆政策再次发力，涵盖了降低首付比例和房贷利率等措施。这一政策动向，再加上北上广深等一线城市纷纷加入“认房不认贷”的潮流，使得当前的地产宽松政策愈发引人瞩目。从各项政策的综合效果看，8月可能会成为本轮地产需求端全面宽松的起始点。在这一全面宽松的政策环境下，地产市场将如何演绎？
从目前市场表现来看，地产板块持续活跃。截至9月1日，中证800地产指数自近9年低点已反弹8.67%！与之相对应，地产ETF（159707）近期成为资金关注的焦点，一周内吸引了超过7000万元的资金流入。
历史经验告诉我们，我国A股市场已经经历过四轮地产宽松行情，分别发生在2008年、2012年、2014年和2018年。尽管这四轮行情背后有不同的时代背景，地产股的演绎节奏也有所不同，但它们都蕴含着相似的演绎逻辑。
首先，回顾第一轮地产宽松行情，它发生在2008年9月至2009年6月之间。这一阶段的地产股表现出了明显的超额收益，期间涨幅达到了137.1%。该轮行情分为两个阶段，第一个阶段是从2008年9月至2008年12月，随着美国次贷危机的扩散，央行逐渐放宽了货币政策。政策层面的加码宽松表现为“四万亿计划”的提出，同时各地纷纷增加购房补贴力度，央行也进行了降息降准。在这一阶段，地产股虽然较大盘早期触底，但绝对涨幅并不明显。然而，随着政策的持续宽松和基本面的改善，地产股进入了第二阶段，即2009年1月至2009年6月，这个阶段地产行业经历了迅速的复苏，企业盈利大幅改善，地产股迎来了明显的上涨。
第二轮地产宽松行情发生在2012年1月至2013年1月。这一阶段的地产股涨幅为34.4%，超额收益为24.4%。同样，这一轮行情分为两个阶段，首先是2012年1月至2012年7月上旬，一些城市率先放松了调控政策，后来中央也明确表示要放松调控。地产股在这个阶段表现出了明显的绝对和超额收益。第二阶段发生在2012年10月中下旬至2013年1月底，虽然政策有所收紧，但由于基本面改善，地产股仍然领先大盘，取得了超额收益。
第三轮地产宽松行情发生在2014年7月至2016年2月，这一阶段地产股涨幅为79.3%，超额收益为31.3%。同样，这一轮行情分为两个阶段，首先是2014年7月至2015年初，地方和中央政府逐渐放松了调控政策，尤其是2014年3月之后，“双向调控”成为政策关键词，各地纷纷放松限购政策。这一阶段地产板块涨幅显著，不同房企中，市场最看好的是“万保招金”，其涨幅高达95%以上，远超过国企和民企地产。第二阶段发生在2015年6月中旬至2016年2月底，政策仍然宽松，基本面和企业盈利持续改善，地产股表现出了显著的绝对和相对收益。
最近的一轮地产宽松行情发生在2018年10月至2019年4月，涨幅为58.9%，超额收益为45.8%。这一阶段的行情分为两个阶段，首先是2018年10月中旬至2019年1月，地产调控有所松动，但中央政策仍然强调“房住不炒”。地产股在这个阶段表现出了明显的绝对和超额收益。第二阶段发生在2019年2月至2019年4月初，政策持续宽松，货币和信用环境宽松超预期，国家经济和企业盈利回升。各地调控政策放松，楼市触底反弹，地产企业盈利改善，地产板块迎来了显著的绝对收益。
回顾这四轮地产宽松行情，可以看出它们都有着相似的演绎逻辑。第一阶段，政策开始放松，但地产基本面仍然在恶化，行情主要受政策驱动，具有明显的绝对和超额收益。第二阶段，政策维持宽松，地产基本面改善，这个阶段的绝对和相对收益甚至超过了第一阶段。
目前，根据政策和地产基本面，市场可能正在进入第一阶段。然而，未来地产市场的表现仍然有待观察，历史经验可以提供一些启示，但并不代表未来一定会重复。此外，对于投资者来说，国企和民企在地产行情中的表现也有一定差异，选择优质的房企可能更有利于获得良好的投资回报。
综上所述，当前的地产政策全面宽松，但市场走势仍然充满不确定性。投资者需要密切关注政策动向和市场基本面，以制定明智的投资策略。同时，选择具有稳定盈利和现金流的优质房企可能是一个不错的选择，地产ETF（159707）跟踪中证800地产指数，汇集了市场上的头部房企，可能为投资者提供一个相对稳定的投资渠道。然而，投资有风险，投资者需要谨慎对待，并根据自己的风险偏好和投资目标做出决策。
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