现在在外工作的人越来越多，许多人都会想要有自己的小窝，公寓就成了一大热点。公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。公寓式住宅最早是舶来品，相对于独院独户的别墅，更为经济实用。那么，公寓有分类吗？公寓有哪些优缺点？
本文目录
1、公寓有分类吗
2、公寓有哪些优点
3、公寓有哪些缺点
公寓有分类吗
1、出租型
它以出租给租客使用为目的(tenant occupied)，因此这类公寓可称之为出租公寓(rental apartment building)。
2、即混合型
混合型通常有一部分为商业用的办公室、店铺、医生诊所等，另一部分为condo或co-op寓所单位。
3、自住型(owner- occupied)
如果是自住型的公寓，我们称之为condo或co-op。condo公寓的每个单位属于不同的拥有者，有独立的产权。而co-op的单位使用者，相当于公司的股份持有人(shareholder)。显然，从广义的商业地产的角度来界定什么是公寓，我们仅指的是拥有五个或五个以上出租单位(rentalunit)的楼宇，而不是指condo或coop，尽管有人买condo或co-op用以出租，就象买一个两家庭用以出租一样，但那不是商业楼宇。
公寓有哪些优点
1、不限购限贷，对于很多年轻人来说，想要有一套自己的房子，得满足很多要求，公寓这种产品，有钱就行
2、不占用住宅贷款名额。商业产权的物业和住宅产权的物业贷款是分开的，不管你买多少套公寓，都不占用住宅贷款名额，也就是说，仍然能够享受首套房的贷款政策
3、总价低，比同等位置的住宅在单价上明显低很多，再加上本身面积比较小，总价很有优势。
3、比住宅容易出租，回报率较高。年轻租户更愿意去租独门独户的房子，即使多付一点钱。
4、位置一般比较好。公寓的位置一般选址都不错，要么是再优质地段，要么是这个地段有特点。不然卖不出去。
5、拆迁赔偿比例比较高，按照商铺的赔偿比例走，1:3，但是很少有开发商愿意拆掉公寓楼来新建，成本太高不划算。
公寓有哪些缺点
1、公摊大，得房率低（公摊普遍在30%以上，普通住宅公摊一般在30%以内）。
2、税费高，严重超出住宅出让税费，且没有优惠政策（不管多少年，税费要一样付）。
3、产权年限短，本身的产权只有40年，实际买到的时候不会到40年（产权要从拿地时间开始算）。
4、生活成本高，商水商电价格为住宅水电的两倍，物业费比同等地段至少上浮30%（数据不准确，可能高也可能低）。
5、不能落户，没有学区。
6、可动用的杠杆小，首付比例高（商业地产首付比例50%，利率一般要上浮30%）。
7、同等位置，价格低，升值慢（住宅大涨，公寓小涨，住宅小涨，公寓持平，住宅小跌，公寓完全卖不出去）。
8、梯户比高，居住人员多且杂（3梯10户，4梯12户，6梯24户，住宅一般是1梯1户，1梯两户，2梯3户，2梯4户）。
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